Kiinteistöjen ylläpito ja rakentamisen laadun valvonta

Porvoon kaupunki omistaa satoja rakennuksia

Porvoon kaupunki omistaa yli 200 rakennettua kiinteistöä, joiden yhteispinta-ala on noin 220 000 m². Yli puolet pinta-alasta on koulu- ja päiväkotirakennuksia.

Rakennuskantaan liittyvät haasteet ovat Porvoossa hyvin samankaltaisia kuin muissakin maamme kunnissa. Rakennukset ovat hyvin eri-ikäisiä, ne on toteutettu oman aikansa rakennustekniikalla ja tuotantotavoilla.

Erityisesti vuosien1960–2000 välisenä aikana rakennettiin paljon, ja rakenne- ja tuotantoratkaisujen kehitys oli nopeaa. Osa aikanaan oikeina pidetyistä rakenneratkaisuista on ollut sellaisia, että ne on myöhemmin todettu huonosti toimiviksi ja jotkut jopa virheellisiksi. Tällaisten kohteiden korjaaminen edellyttää perusteellisia tutkimuksia ja selvityksiä sekä huolellista suunnittelua ja toteutusta.

Käsitykset kiinteistöjen ylläpidosta sekä julkisella että yksityisellä puolella ovat myös vaihdelleet aikojen kuluessa. Aikaisempina vuosikymmeninä kiinteistöjen kuntoon panostettiin vahvimmin rakennusvaiheessa. Ylläpito oli reagoivaa: vaurioihin ja puuteisiin reagoitiin, kun niitä ilmeni.

Nykyisin kiinteistöjen kuntoa tarkastellaan koko niiden elinkaaren ja käytettävyyden näkökulmasta. Tästä syystä myös kiinteistöjen ylläpidon on oltava ennakoivaa: rakennukset pyritään pitämään ohjelmallisesti sellaisessa kunnossa, että vaurioita ei pääse syntymään.

Vastuunjako toimitiloihin liittyvissä asioissa

Vastuu Porvoon kaupungin toimitilojen rakennuttamisesta ja kunnosta kuuluu Porvoon kaupungin toimitilajohdolle ja Liikelaitos Porvoon tilapalveluille. Toimitilajohdon ja liikelaitoksen vastuunjakoa muutettiin vuoden 2017 alussa.

Toimitilajohto vastaa siitä, että kaupungin palveluilla on käytössään turvalliset, terveelliset sekä toimintaa tarkoituksenmukaisesti ja tehokkaasti tukevat toimitilat. Toimitilajohdon vastuualueeseen kuuluvat talonrakennusinvestoinnit ja suunnittelutyön koordinointi. Vuoden 2017 alussa vastuualueeseen lisättiin myös isännöinti, sisäilma- ja turvallisuusasiat sekä LVIS- ja korjausrakentaminen.

Liikelaitos Porvoon Tilapalvelut vastaa nykyisin Porvoon kaupungin kiinteistönhoito- ja siivouspalvelutehtävistä sekä ruokapalveluista. Kiinteistönhoitotehtäviä ovat mm. piha-alueiden hoito, lumityöt, liukkauden torjunta ja vihertyöt sekä kiinteistön sisätilojen pienkorjaukset. Siivouspalvelut huolehtivat tilojen puhtaudesta ja hygieniasta.

Uudisrakentamisen ja korjaustöiden valvonta

Porvoon kaupungin toimitilajohto on kehittänyt viime vuosina uudisrakentamisen valvontaan liittyviä menetelmiä.

  • Huomioimme sisäilma-asiat kaikessa suunnittelutyössä. Mietimme jatkuvasti uusia toimenpiteitä, joiden avulla voimme varmistaa rakennus- ja korjaushankkeiden onnistumisen.
  • Edellytämme, että kaikki julkisivu- ja kattotyöt tehdään kosteudelta suojaavan hupun alla.
  • Edellytämme tarjouskilpailuissa, että kaikki yhteistyökumppanimme sitoutuvat noudattamaan Terve Talo -asiakirjassa määriteltyjä kriteerejä.
  • Terve Talo -asiakirjassa on vaatimuksia mm. rakennushankkeen puhtaustasolle, pölynhallinalle, riskien hallinnalle, materiaalivalinnoille, rakennusmateriaalien säilyttämiselle, betonirakenteiden kuivumisajoille, kosteudenhallinnalle, tilojen tuuletukselle sekä kokeiden suorittamiselle kohteen valmistumisen jälkeen.
  • Olemme palkanneet erillisen Terve Talo -asiantuntijan valvomaan kriteerien toteutumista, ja urakoitsijat joutuvat sopimusten perusteella myös vastuuseen Terve Talo -asioiden laiminlyönneistä.
  • Vaadimme tarjouspyyntöasiakirjoissa, että pääurakoitsija tekee lämpökamerakuvaukset ja tiiveysmittaukset, joilla varmistetaan rakennusten tiiveys ja lämpövuotokohdat. Tiiveysvaatimuksille on asetettu tiukat raja-arvot. Velvoitamme myös huuhtelemaan ja kuvaamaan ulkopuoliset viemärit ja salaojat.
  • Tehostamme jatkossa lisäksi vielä lämpö-, vesi-, ilmanvaihto ja sähkötöiden valvontaa. Teetämme jatkossa erillisen tarkistusmittauksen ulkopuolisella asiantuntijalla pari kuukautta töiden valmistumisen jälkeen varmistuaksemme mittausten ja säätöjen onnistumisesta.
  • Toimitilajohto on palkannut ulkopuolisia rakennuttajakonsultteja ja valvojia varmistaakseen riittävät resurssit rakennus- ja korjaushankkeiden johtamiseen ja valvontaan.

Ilmanvaihto 24/7 ja ilmanvaihtokanavien puhdistaminen

Ilmanvaihto on päällä jatkuvasti ympäri vuorokauden niissä rakennuksissa, joissa on todettu sisäilmaongelma.

Porvoon kaupunki on siirtymässä pitämään ilmanvaihtoa päällä kaikissa rakennuksissa jatkuvasti ja energiatehokkaasti. Ilmanvaihto 24/7 -hankkeessa käydään läpi rakennuksien olemassa oleva ilmanvaihtojärjestelmä ja tehdään tarvittavia muutoksia, esimerkiksi vaihdetaan energiatehokas koneisto ja lisätään automaatio, joiden avulla ilmanvaihto voidaan pitää päällä pienellä teholla myös silloin, kun rakennus on tyhjillään.

Ilmanvaihtokanavien puhdistamiselle on tehty viisivuotissuunnitelma. Tarkoituksena on puhdistaa noin 20 rakennuksen ilmanvaihtokanavat vuodessa. Ilmanvaihtokanavien puhdistuksesta huolehtii kaupungin kilpailuttama puitesopimuskumppani. Koulujen ja päiväkotien ilmanvaihtojärjestelmän puhdistaminen ja varsinkin ilmavirtojen tasapainotus on tehtävä laadukkaasti, jotta sisäilmaolosuhteet pysyvät työn jälkeen hyvinä. Keskeinen osa työstä on ilmavirtojen mittaus ja tasapainotus puhdistuksen jälkeen. Tämä vaikuttaa oleellisesti sisäilman laatuun puhdistustyön jälkeen.

Puitesopimuskumppani puhdistaa rakennusten ilmanvaihdon perusteellisesti noin viiden vuoden välein. Tarkempi puhdistusväli- ja menetelmä riippuvat monesta tekijästä, mm. koneiden laadusta ja käyttöajoista sekä tilojen käyttötarkoituksesta.